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                47天推動72個物業服務項目完成整改 重慶綦江檢察官這樣為民辦實事
                時間:2022-08-24 15:04來源:重慶長安網責任編輯:郭炬

                檢察官來到重慶市綦江區某小區,對物業服務整改情況進行回訪

                物業公司和業主之間發生糾紛,這在當今社會并不鮮見。一起看似簡單的物業服務合同糾紛案走到檢察監督環節后,在法院判決并無不當的情況下,重慶市綦江區檢察院檢察官并沒有就案辦案、機械司法,而是主動調查核實引發業主和物業公司矛盾糾紛的源頭,依職權啟動行政檢察監督程序,助推行業規范和溯源治理,依法護航民生民利。

                如今,綦江全區物業服務水平提檔升級,部分小區曾經存在的公共收益公示不透明、違法占用公共區域、違法占用消防通道等情況,得到了根本好轉……這中間究竟發生了什么?一切還得從四年前的那起物業服務合同糾紛案說起。

                緣起:7500余元物業費該不該繳?

                2018年,綦江區某建材城商鋪業主王某與重慶市某物業公司(以下簡稱“A物業公司”)簽訂物業服務協議,明確約定A物業公司應對房屋共用部分、公共設施設備、綠化等項目進行維護、修繕和管理,服務費按照建筑面積每月每平方米4元計算。

                起初,王某按照協議約定繳納了相關物業費,可從2020年第二個季度開始,他卻拒絕繳納物業費,原因很簡單:他認為A物業公司并未如約履行服務內容。

                王某口中所稱的未如約履行服務內容,其實就是A物業公司已于2018年底將部分物業服務委托給了重慶市某市場管理有限公司(以下簡稱“B市場管理公司”),而其本人并未與B市場管理公司簽訂物業服務合同。

                2021年2月,在兩次催告王某繳納物業費無果的情況下,A物業公司將王某起訴至綦江區法院,請求判令王某支付物業管理服務等費用3900余元。無獨有偶,遭遇此情形的還有另一位業主趙某,他也被法院判令支付物業管理服務等費用3600余元。

                “B市場管理公司提供了維護該區域電梯等物業服務,為什么你們不繳納物業費呢?”“從事物業服務的工作人員并非A物業公司的員工,我又沒和B市場管理公司簽訂合同,我不認!”法庭上,原、被告雙方對于A物業公司委托B市場管理公司行為的有效性產生了分歧。

                在業主王某、趙某看來,B市場管理公司提供的物業服務并不能等同于A物業公司所提供的服務。A物業公司沒有盡到服務義務并且違約,因此沒有理由讓他們繳納物業費。

                根據我國《物業管理條例》第33條規定,一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。對王某和趙某而言,A物業公司將物業服務委托給B市場管理公司,形成委托與被委托的關系,違反了《物業管理條例》和之前雙方簽訂的物業服務協議中“甲方不得將全部物業服務委托給單位或個人”這一條款。

                “我們公司只是將專項服務事項委托給B市場管理公司管理,自身也在履行物業服務義務,比如消防維穩、工程維修、環境保潔、綠化服務等。”A物業公司負責人坦言。

                綦江區法院審理后認為,A物業公司將該區域的部分物業服務委托給B市場管理公司并不違反法律規定,且已按照協議約定為該區域的商鋪業主提供了物業服務,同時王某、趙某也接受了相應服務。依照相關法律規定,法院判決王某、趙某支付拖欠的相應物業費。

                可王某、趙某始終認為A物業公司的物業服務委托不合法,隨即向綦江區法院提出再審請求。綦江區法院認為,二人與A物業公司之間的物業服務關系有物業服務協議予以證明,A物業公司在一審中提供的證據能夠證明該公司提供了物業服務,并且二人也有繳納物業費的記錄,表明二人對物業服務的認可。由于該案不符合再審條件,法院裁定駁回王某、趙某的再審申請。

                聽證:接受過物業服務理應繳費

                今年1月20日,重慶市綦江區檢察院針對物業服務合同糾紛案舉行公開聽證會

                “A物業公司將電梯維護委托給另外一家公司,且小區公共區域收取的廣告費等收益也沒向業主公示,憑什么要我們繳物業費?”2021年11月10日,王某、趙某來到綦江區檢察院,情緒激動地向該院檢察三部(負責民事、行政檢察業務)檢察官黃燦鑫求助。

                “放心,我們會在依法審查后作出決定。”黃燦鑫表態說。

                隨后,黃燦鑫和同事立即前往法院調閱案卷,復核相關證據,當面聽取申請人的陳述。奔波10余天,調查結果顯示:原審生效判決并無不當,法院駁回再審申請正確。

                可兩名申請人信訪意愿強烈,心中怨氣始終難平,處理不當反而會激化矛盾。經綜合分析,黃燦鑫和同事們一致認為,此案最關鍵的是如何讓申請人徹底解開“法結”和“心結”。

                “不如把雙方當事人請進來,召開一次案件公開聽證會,把檢察機關的辦案過程‘曬出來’,讓中立的第三方‘評評理’。”黃燦鑫的想法得到了部門人員的一致贊同。

                今年1月20日,一場公開聽證會在綦江區檢察院舉行,三名具有物業服務從業經驗的區人大代表、人民監督員、行業專業人員受邀擔任聽證員,該院檢察三部負責人龍迎濤主持該場聽證會。

                “請問申請人提出的物業管理服務方面存在的問題是否和物業費的收取有關聯?”

                “請問申請人是否接受了相關的物業服務?”

                ……

                聽證會上,聽證員們在聽取了各方當事人意見后,現場查閱了各方提供的證據,結合案件情況向當事人進行仔細詢問。

                “經過休會討論,我們三位聽證員一致認為,原審判決并無不當。”行業專業人員代表聽證員發表意見說。黃燦鑫也再次就案件事實的認定和法律適用問題分別從法理、事理、情理等方面指出申請人在證據認定中存在的認識誤區,促使各方訴求回歸理性。

                王某和趙某當場對自己接受了物業服務和欠繳費用的事實表示認可,A物業公司也意識到自身在物業管理方面存在的不足,雙方都表達了和解的意愿。隨后,綦江區檢察院依法對該案作出不支持監督申請決定。

                調查:發現物業管理服務問題

                今年3月3日,重慶市綦江區檢察院檢察三部召開檢察官聯席會,對相關行政機關在物業行業監管方面存在的問題進行梳理和討論

                按照常理,案件可就此畫上句號。但黃燦鑫從聽證會上敏銳地捕捉到一個細節——王某在聽證過程中明確表示對于A物業公司的物業服務不滿意,但又似乎欲言又止。這一跡象讓黃燦鑫感到,申請人不繳納物業費的真實原因可能另有隱情。此后的連續數日里,他先后走訪了案涉區域多家業主和物業公司。

                原來,王某、趙某所在小區的物業管理服務存在諸多瑕疵,比如部分公共通道被占用、公共收益未依法公示、部分消防通道亦被占用。這在一定程度上侵害了業主的合法權益,也給小區的公共安全帶來了風險隱患。而A物業公司對于B市場管理公司的一些不規范行為也未采取相應措施予以制止。

                通過實地走訪調研,檢察官們還發現轄區內各小區物業管理服務水平參差不齊,類似上述因業主對物業服務質量不滿意而不繳納物業費的情況不在少數。

                “物業費的繳納應該建立在物業公司履行好自身物業管理服務義務的基礎上,他們長期不負責任,我為什么要繳物業費?”積怨已久的業主們多次向相關部門投訴反映均無果,便以不繳納物業費的方式表達自己的不滿和抗議。

                檢察官從相關部門工作人員口中得知,平時針對物業管理服務的投訴很多,由于無法達到投訴方和物業公司都滿意的結果,部分投訴也因此被監管部門擱置了。

                終于找到了引發糾紛的癥結所在!

                “物業管理服務質量上不去,業主不繳納物業費,物業公司與業主產生矛盾糾紛,進而形成惡性循環,由此產生大量的物業服務類訴訟糾紛勢必會影響社區和諧穩定。一旦處理不好,還容易使矛盾激化、升級。這是物業服務監管出了問題,我們應當針對轄區物業監管部門提出檢察建議。”今年3月3日,在綦江區檢察院檢察三部的檢察官聯席會上,檢察官們通過對前期調查的情況進行梳理,發現了相關行政機關在物業行業監管方面存在的漏洞,比如物業管理不規范、業主針對物業管理服務問題多次投訴均未得到有效處置等。大家一致認為此案雖是小案,但關系到民生民利和社會公共利益,檢察機關理應有所作為。隨后,辦案檢察官將情況向上級機關重慶市檢察院第五分院進行了匯報。

                建議:推動物業行業溯源治理

                3月7日,在兩級檢察機關的共同努力下,一份社會治理檢察建議書擺在了相關行政機關的案頭——建議相關行政機關加強對轄區物業管理企業的指導和督查,督促物業公司將公共區域廣告費用等收益及公共區域使用情況向業主進行公示。

                不久后,相關部門就檢察建議的落實情況進行了書面回復,表示接受檢察機關的監督,并將通過采取完善工作機制、強化宣傳教育、加強監督管理、消除安全隱患等措施,全面提升物業行業監管水平。

                與此同時,一場針對物業公司不規范行為和擾亂物業服務市場秩序行為的專項整治行動全面展開。

                物業監管部門聯合相關單位加強常態化監督檢查,僅僅47天,依法處理物業服務不達標、不履行物業服務合同的業主投訴8起,推動4個物業項目將小區公共收益移交屬地社區監管賬戶進行監管,約談7家物業服務企業,推動轄區72個物業服務項目完成整改。

                曾經被雜亂建筑垃圾違法占用的公共區域清理干凈了,公共區域收益收支情況、專項維修資金使用情況等信息在物業服務區域顯著位置及時公示了……至此,業主的合法權益得到了有效保障。

                “目前,我們已經研究出臺了關于進一步規范物業服務行為的相關規定,持續深化整治轄區物業管理服務不規范問題,提升物業管理服務水平。”相關部門負責人表示,下一步,將對照物業服務領域重點問題,大力推進“紅色物業”建設,以黨建引領創新物業服務,同時因地制宜、因事施策,從規范公開公示制度、物業服務行為和第三方行為等方面強化行業制度建設。

                “民生無小事。物業服務不僅與群眾生活緊密聯系,還事關一個區域的安全與穩定。此次全轄區物業整治專項行動,也是相關部門為民辦實事的具體實踐。今后,我院將繼續堅持依法能動履職,踐行以‘我管’促‘都管’理念,用心用情辦好事關群眾利益的‘小案’,以檢察之力助推社會治理現代化。”重慶市綦江區檢察院黨組書記、檢察長鐘曉云說。

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